วิเคราะห์ วิธีเลือกทำเล เปิดศูนย์การค้าใหม่ ของเซ็นทรัล

วิเคราะห์ วิธีเลือกทำเล เปิดศูนย์การค้าใหม่ ของเซ็นทรัล | BrandCase

หากย้อนกลับไปเมื่อ 20 ปีก่อน หลาย ๆ จังหวัด คงไม่มีศูนย์การค้าใหญ่ ๆ มากนัก
จะมีก็เพียงห้างทั่วไป ที่พอจะไปช็อปปิงได้อย่าง โลตัส บิ๊กซี หรือโรบินสัน

ส่วนศูนย์การค้าใหญ่ ๆ
ก็จะมากระจุกตัวอยู่ที่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่มีกำลังซื้อสูงอยู่แล้ว

ในตอนนั้น ปี 2546 ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ก็มีอยู่เพียง 10 แห่งทั่วประเทศไทย
และมีศูนย์การค้าในต่างจังหวัดเพียง 2 แห่งเท่านั้น

วันนี้ เซ็นทรัล มีศูนย์การค้าทั้งหมด 37 แห่ง
เป็นศูนย์การค้าในกรุงเทพมหานคร 16 แห่ง และศูนย์การค้าในต่างจังหวัด 21 แห่ง

คำถามคือ เซ็นทรัล เลือกทำเล เปิดศูนย์การค้าใหม่อย่างไร
แล้วจังหวัดแบบไหน ที่เซ็นทรัล อยากจะไปสร้างแลนด์มาร์กทำศูนย์การค้า ?
BrandCase ชวนทุกคนมาลองวิเคราะห์กัน

เซ็นทรัลพัฒนา เริ่มมีแผนลงทุนสร้างศูนย์การค้า ให้ครอบคลุมทั่วประเทศ
มาตั้งแต่ปี 2548 หรือเมื่อ 18 ปีก่อน

โดยเริ่มต้นซื้อที่ดินทำเลดี ๆ แปลงใหญ่ ๆ ทั้งในกรุงเทพมหานคร และหัวเมืองต่างจังหวัดหลายแห่ง เพื่อรอพัฒนาเป็นศูนย์การค้า

เริ่มแรก เซ็นทรัล มีแผนจะสร้างศูนย์การค้าเพิ่มเติม ในย่านสำคัญของกรุงเทพมหานคร ที่ยังไม่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่
อย่างเช่น เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ จังหวัดนนทบุรี

ไปจนถึงหัวเมืองใหญ่ ที่มีคนอาศัยอยู่เยอะ และมีกำลังซื้อสูงพอที่จะตั้งศูนย์การค้าใหญ่ ๆ ได้
ซึ่ง 3 จังหวัดแรก ที่เซ็นทรัลได้ไปลงทุน คือ

-จังหวัดชลบุรี 2 แห่ง คือ เซ็นทรัล ชลบุรี และเซ็นทรัล พัทยา

-จังหวัดขอนแก่น 1 แห่ง คือ เซ็นทรัล ขอนแก่น

-จังหวัดอุดรธานี ได้มาจากการเข้าซื้อศูนย์การค้าเจริญศรีคอมเพล็กซ์ ซึ่งเป็นศูนย์การค้าท้องถิ่นของชาวอุดรธานีในอดีต มารีโนเวตจนกลายเป็น ศูนย์การค้าเซ็นทรัล อุดร

โดยศูนย์การค้าเซ็นทรัลทั้ง 4 แห่ง ใน 3 จังหวัด ก็ได้เปิดตัวในปีเดียวกัน คือปี 2552

ในเวลาต่อมา เซ็นทรัลพัฒนา ก็ได้เปิดศูนย์การค้าใหม่ ๆ ตามหัวเมืองต่างจังหวัดใหญ่ ๆ อย่าง

-เซ็นทรัล เชียงราย ในปี 2554

-เซ็นทรัล สุราษฎร์ธานี ในปี 2555

-เซ็นทรัล อุบล ในปี 2556

-เซ็นทรัล ระยอง ในปี 2558

-เซ็นทรัล นครศรี ในปี 2559

และได้สร้างศูนย์การค้าในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในโซนที่มีกำลังซื้อสูง
อย่างเช่น เซ็นทรัล พระราม 9

และชานเมืองที่มีศักยภาพดึงดูดคนแถบนั้นได้
อย่างเช่น เซ็นทรัล เวสต์เกต (บางใหญ่) และเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ (ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม)

ปัจจุบัน เซ็นทรัล มีศูนย์การค้าทั้งหมด 37 แห่ง
อยู่ในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล 16 แห่ง
และต่างจังหวัด 21 แห่ง ครอบคลุมพื้นที่ 16 จังหวัดทั่วประเทศ

มาถึงตรงนี้ ถ้าถามว่า ทำไมเซ็นทรัล ถึงเลือกที่จะสร้างศูนย์การค้าในจังหวัดเหล่านี้ ลองมาวิเคราะห์กัน..

-สำหรับเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพมหานคร จะเริ่มต้นจาก “การตีเส้นวงกลม”

เซ็นทรัล จะให้ความสำคัญกับการตีเส้นวงกลม
เพื่อศึกษาตลาดตามทำเลต่าง ๆ แล้วขยายศูนย์การค้าใหม่ ที่อยู่ในรัศมีวงกลมนั้น

ซึ่งเส้นวงกลมรอบแรก ก็คือ ย่านใจกลางธุรกิจสำคัญ
ที่เซ็นทรัลได้ลุยศึกษาตลาด และตั้งสาขาเพิ่ม อย่างศูนย์การค้าเซ็นทรัล พระราม 9
และโครงการมิกซ์ยูส ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (โครงการที่กำลังก่อสร้าง)

เมื่อย่านใจกลางธุรกิจสำคัญ ที่เป็นเส้นวงกลมรอบแรก มีศูนย์การค้าอยู่เต็มแล้ว
เซ็นทรัล ก็จะไปขยายวงกลม รอบที่ 2 และรอบที่ 3 ออกจากใจกลางเมืองไปเรื่อย ๆ

โดยวงกลมรอบที่ 2 เป็นการขยายสาขา ไปตามย่านรอบนอกของกรุงเทพมหานคร ที่มีคนอาศัยอยู่เยอะ
อย่างเซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัล อีสต์วิลล์

วงกลมรอบที่ 3 เป็นการขยายสาขา ที่อยู่ตามชานเมืองกรุงเทพมหานคร และเขตปริมณฑล
อย่าง เซ็นทรัล ศาลายา และเซ็นทรัล มหาชัย จังหวัดสมุทรสาคร

ซึ่งกลยุทธ์การตีเส้นวงกลมของ เซ็นทรัล มักจะใช้
เพื่อขยายศูนย์การค้า ที่อยู่ในเมืองใหญ่ ๆ ที่มีเซ็นทรัลหลายแห่งอยู่แล้ว
เช่น กรุงเทพมหานคร และเชียงใหม่

-เซ็นทรัล มักเลือกตั้ง “ศูนย์การค้า” ในจังหวัดนั้น ๆ เป็นแห่งแรกก่อนใคร

เริ่มจากดูก่อนว่า จังหวัดไหน ที่มีศักยภาพมากพอ
ทั้งในเรื่องของกำลังซื้อ และจำนวนคนที่อาศัยอยู่ ในพื้นที่ที่เซ็นทรัลไปตั้ง

ในช่วงแรกเริ่ม ก็ต้องบอกว่าจังหวัดส่วนใหญ่ที่เซ็นทรัลจะไปตั้ง
จะมีเพียงแค่ “ห้างสรรพสินค้า” เช่น ห้างโลตัส บิ๊กซี และคาร์ฟูร์ แต่มีพื้นที่ให้ร้านค้าเช่าน้อย

เมื่อเห็นโอกาสตรงนี้ เซ็นทรัลจึงเลือกเดินเกมรุก ไปสร้างศูนย์การค้าในต่างจังหวัดใหญ่ ๆ เป็นที่แรก

อย่างจังหวัดชลบุรี ขอนแก่น เชียงราย และพิษณุโลก
ที่ในตอนนั้น ยังไม่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อยู่ใจกลางเมือง

-เซ็นทรัล จะเลือกตั้งศูนย์การค้า ในจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางของภูมิภาคนั้น ๆ อย่าง

เซ็นทรัล สุราษฎร์ธานี ..
เซ็นทรัลมองว่า สุราษฎร์ธานีจะเป็นศูนย์กลางการค้าของภาคใต้ตอนบน

ซึ่งเซ็นทรัล ต้องการสร้างศูนย์การค้า เพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายในจังหวัดสุราษฎร์ธานี และจังหวัดที่อยู่ใกล้เคียงด้วย อย่างจังหวัดกระบี่ ระนอง ชุมพร และพังงา

เซ็นทรัลพิษณุโลก..
เซ็นทรัลมองว่า สาขาพิษณุโลกเป็นศูนย์กลางธุรกิจของภาคเหนือตอนล่าง
ซึ่งเซ็นทรัลก็ได้มาเปิด เพื่อเจาะตลาดกลุ่มลูกค้า 6 จังหวัด ที่อยู่ติดกับจังหวัดพิษณุโลกด้วย

หรือแม้แต่ในพื้นที่ปริมณฑล อย่างเซ็นทรัล เวสต์เกต (อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี)
เซ็นทรัล ไม่ได้สร้าง เพื่อเจาะกลุ่มคนนนทบุรี เพียงอย่างเดียว

แต่เซ็นทรัล เวสต์เกต ถูกสร้างให้เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่
เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้า 13 ล้านคนในพื้นที่ 8 จังหวัดรอบศูนย์การค้า

-เซ็นทรัล จะไปขยายสาขาเพิ่ม ในต่างจังหวัดที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะในเมืองที่เป็นแหล่งอุตสาหกรรม และเมืองท่องเที่ยว

อย่างเช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ศรีราชา ซึ่งเป็นสาขาที่ 4 ในจังหวัดชลบุรี

ซึ่งอำเภอศรีราชา เป็นที่ตั้งของท่าเรือน้ำลึก
มีนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ซึ่งมีโรงงานผลิตสินค้าและส่งออกหลายแห่ง
ทั้งยังเป็นศูนย์กลางของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

สำหรับเมืองท่องเที่ยว ก็อย่างเช่น
เซ็นทรัล สมุย ที่เปิดเป็นสาขาที่ 2 ในจังหวัดสุราษฎร์ธานี
เซ็นทรัล เชียงใหม่ ที่เปิดเป็นสาขาที่ 2 ของจังหวัดเชียงใหม่

และขยายเซ็นทรัล ภูเก็ต โดยเปิดตัวโครงการที่มีชื่อว่า เซ็นทรัล ภูเก็ต ฟลอเรสต้า
เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยวไฮเอนด์ ที่มีกำลังซื้อสูงโดยเฉพาะ

-เซ็นทรัล จะเลือกใช้ Data ของลูกค้าที่ตัวเองมีอยู่ อย่าง The 1 Card เพื่อเป็นเครื่องมือตัดสินใจ ในการขยายสาขาออกไปจากสาขาเดิม

อย่างการเปิดตัวโครงการเซ็นทรัล นครปฐม ที่กำลังก่อสร้างและจะเปิดให้บริการในปี 2567

ซึ่งเซ็นทรัล มองเห็นว่าบัตร The 1 Card ของเซ็นทรัลศาลายา ที่เป็นสาขาใกล้เคียงนั้น มีคนใช้งานมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมียอดใช้จ่ายผ่านบัตรที่สูง

จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่เซ็นทรัล ตัดสินใจตั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่นครปฐม

นอกจากนี้ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กลุ่มเซ็นทรัล ก็ได้เลือกไปตั้งศูนย์การค้า
ในจังหวัดที่มีประชากรไม่มากนัก แต่คนในพื้นที่มีกำลังซื้อสูง

อย่างเซ็นทรัล จันทบุรี..
ตั้งอยู่ในจังหวัดเมืองรอง ที่ไม่ได้ขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองท่องเที่ยว หรือเมืองอุตสาหกรรม

แต่จังหวัดจันทบุรี มีรายได้จากการเกษตร อย่างการปลูกทุเรียนและมังคุด มากเป็นอันดับ 1 ของประเทศ

ในปี 2564 ชาวจันทบุรี มีรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนอยู่ที่ 371,000 บาทต่อปี
ซึ่งมีรายได้สูงสุดเป็นอันดับที่ 12 ของประเทศ

อีกตัวอย่างหนึ่ง คือเซ็นทรัล กระบี่ ที่กำลังก่อสร้างและจะเปิดให้บริการในปี 2567

ซึ่งจังหวัดกระบี่ ถือว่าตั้งอยู่ในจังหวัดที่มีประชากรน้อย แต่คนในพื้นที่มีรายได้สูง

โดยจังหวัดกระบี่ มีรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนอยู่ที่ 358,000 บาทต่อปี ซึ่งมีรายได้สูงสุดเป็นอันดับที่ 15 ของประเทศ โดยมีรายได้จากการท่องเที่ยวเป็นหลัก

แต่ต้องหมายเหตุว่าทั้งหมดนี้ เป็นเพียงการวิเคราะห์โดยใช้มุมมองในด้านเกณฑ์รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือน และศักยภาพของพื้นที่เท่านั้น

ทางเซ็นทรัลพัฒนาเอง ก็น่าจะใช้เวลาในการวิเคราะห์โครงการ และศึกษาตลาดนานหลายปี
ถึงจะสามารถตัดสินใจได้ว่า จะตั้งศูนย์การค้าในพื้นที่ดังกล่าวหรือไม่

และในช่วงเวลา 4 ปีต่อจากนี้ เราก็คงจะเห็นโครงการใหม่ ๆ ของเซ็นทรัลพัฒนา
ที่กำลังพัฒนาโครงการ และทยอยเปิดตัวออกมาเรื่อย ๆ

โดยเซ็นทรัลพัฒนา ตั้งเป้าหมายว่า
จะสร้างศูนย์การค้า ให้ครบ 50 สาขา ครอบคลุมพื้นที่กว่า 30 จังหวัด ภายในปี 2570

ซึ่งทุกวันนี้ก็ต้องบอกว่า พื้นที่ตรงไหน หรือจังหวัดไหน ที่มีศูนย์การค้าใหญ่ ๆ อย่างเซ็นทรัลไปเปิด
พื้นที่ตรงนั้น จะต้องไม่ธรรมดาอีกต่อไป

เพราะจะเต็มไปด้วยผู้คน และขาช็อป ที่มีกำลังซื้อสูงมากมาย
ซึ่งพื้นที่ตรงนั้น ก็จะกลายเป็นแหล่งรายได้ และสร้างโอกาสทางธุรกิจ
ให้กับคนในพื้นที่และชุมชนนั้น ๆ ได้อีกมาก..

References
-รายงาน 56-1 บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา (ปี 2548, 2551, 2552, 2554, 2556, 2564 และปี 2565)
-https://www.centralpattana.co.th/th/investor-relations/newsroom/set-announcements/149239/การเข้าซื้อโครงการเจริญศรีคอมเพล็กซ์
-https://th.wikipedia.org/wiki/เซ็นทรัลพัฒนา
-https://brandage.com/article/31845
-https://www.brandage.com/article/30298
-https://positioningmag.com/52870
-https://www.marketthink.co/26696
-https://thelist.group/realist/blog/central-krabi/
-https://www.sanook.com/money/69558/
-https://www.centralpattana.co.th/th/investor-relations/newsroom/press-releases/423390/ประชาสัมพันธ์-ประกาศโครงการใหม่-เซ็นทรัลเวสต์เกต
-รายได้ครัวเรือนแต่ละจังหวัด ปี 2564 สำนักงานสถิติแห่งชาติ