วิธีมองมูลค่าที่ดิน ของคุณตัน ทำไมใช้เงิน 400 ล้าน ซื้อที่ดิน 160 ไร่ ใกล้เขาชีจรรย์

คุณตัน อิชิตัน เล่าในรายการ THE BRIEFCASE ของ ลงทุนแมน ว่าเขาซื้อที่ดินใกล้ ๆ เขาชีจรรย์ โดยเริ่มซื้อตั้งแต่ 3 ปีที่แล้ว และทยอยซื้อเพิ่มมาเรื่อย ๆ ราคาไร่ละ 2-3 ล้านบาท จนตอนนี้มีอยู่รวม 160 ไร่

หมายความว่า คุณตันใช้เงิน 320-480 ล้านบาท ในการซื้อที่ดินผืนนี้

แล้วคุณตัน เห็นอะไรในที่ดินผืนนี้ ?
BrandCase สรุปให้ แบบเข้าใจง่าย ๆ

-ทำเลที่คนมองข้าม แต่คุณตันมองเป็น เพชรเม็ดงาม ที่ซ่อนอยู่

คุณตันบอกว่า ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพแฝงที่สูงมาก
ตัวพื้นที่ตั้งอยู่ด้านหลังเขาชีจรรย์และอ่างเก็บน้ำ ใกล้กับสวนนงนุชและองค์พระใหญ่แกะสลักหน้าผา

นอกจากนั้นยังอยู่ห่างจากตัวเมืองพัทยา ไม่เกิน 30 นาที มีถนนทางเข้าออก 5 ทิศทาง ระบายจำนวนคนระดับหลายพันหรือเป็นหมื่นคนได้สะดวก

อยู่ใกล้มอเตอร์เวย์สาย 7 ถนนสุขุมวิท ทางพิเศษบูรพาวิถี และยังมีสนามบินอู่ตะเภาอยู่ไม่ไกล

ในอดีตที่ตรงนี้เป็นพื้นที่ปลูกมันสำปะหลัง ไม่ค่อยมีใครสนใจ
คุณตันบอกว่า กว้านซื้อมาเรื่อย ๆ ตั้งแต่ 3 ปีที่แล้ว ด้วยราคาต่อไร่ไม่แพง ตกไร่ละ 2-3 ล้านบาท

แล้วคุณตันเอาที่ตรงนี้มาทำอะไร ?
คำตอบคือ โปรเจกต์ใหญ่ ที่ชื่อว่า ONE Chichan

ONE Chichan ถูกออกแบบให้เป็นศูนย์รวมการจัดงานสเกลใหญ่ระดับโลก อย่างเช่น งานคอนเสิร์ตใหญ่ ๆ งานเฟสติวัล งานแถลงข่าว ไปจนถึงงานแต่งงาน

โดยคุณตัน บอกว่า ลงทุนสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้วยตัวเองทั้งหมด เพื่อรองรับผู้คนระดับหลักหมื่นคน

ข้างในมีการสร้างถนนยาวไปจนถึงถนนสุขุมวิท มีลานจอดรถที่รองรับได้ 4,000 คัน มีห้องน้ำติดแอร์กว่า 200 ห้อง

มีอาคารอเนกประสงค์ 3 ชั้น สำหรับจัดงานแต่งงาน งานหมั้น หรืองานแถลงข่าว
โดยมีพื้นที่สีเขียวด้านนอกสำหรับจัดโต๊ะทานอาหารที่สามารถมองเห็นวิวอ่างเก็บน้ำได้

มีโรงแรมระดับพรีเมียม ระดับ 4-5 ดาว รองรับคนที่มางานในพื้นที่ หรือมาพักผ่อน

โดยกลุ่มเป้าหมายคือ ดึงดูดชาวต่างชาติ เช่น รัสเซีย จีน โดยอาศัยชื่อเสียงของพัทยา ที่คนทั่วโลกรู้จักดีอยู่แล้ว เป็นตัวดึงดูดให้ชาวต่างชาติบินตรงมาดูคอนเสิร์ต หรืองานอิเวนต์ที่นี่

คุณตันบอกว่า ที่เล่ามาจนถึงตรงนี้ รู้ว่าตัวโปรเจกต์ ONE Chichan คงไม่ได้ทำกำไรได้เร็ว หรือมากมายอะไร

แต่สิ่งที่คุณตันรู้ตั้งแต่แรกอยู่แล้ว ว่ากำไรแน่นอน คือ มูลค่าที่ดิน ที่จะเพิ่มขึ้นได้อีกหลายเท่าตัว..

คุณตัน ใช้โมเดลเดียวกับที่คุณตันเคยทำสำเร็จมาแล้วที่ย่านทองหล่อ-เพลินจิต
โดยซื้อที่ดินมาด้วยทุน 3,000 ล้านบาท เอามาพัฒนาแล้วขายต่อ 10,000 ล้านบาท ทำกำไรจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น 7,000 ล้านบาท

หรือที่ตรงตลาดนัดนินจาอมตะ คุณตันซื้อมาด้วยทุน 960 ล้านบาท
เอามาพัฒนาเป็นตลาด มีแทรฟฟิกและความเจริญรอบ ๆ จนราคาประเมินเพิ่มขึ้นเป็น 1,600 ล้านบาท ทำกำไรจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น 640 ล้านบาท

คุณตันบอกว่า ไม่ต้องการผลตอบแทนระยะสั้น เหมือนบริษัทมหาชนทั่วไป แต่เน้นการพัฒนาพื้นที่ ปลูกต้นไม้ สร้างถนน สร้างโปรเจกต์ สร้างแทรฟฟิก เพื่ออัปเกรดมูลค่าที่ดิน

สำหรับที่ดินตรงเขาชีจรรย์ ในเวลา 2 ปีแรก ราคาประเมินที่ดิน เพิ่มจาก 2-3 ล้านบาท เป็น 6-7 ล้านบาทต่อไร่
ทำให้เฉพาะมูลค่าที่ดินอย่างเดียว ก็มีมูลค่าเพิ่มเป็น 2-3 เท่าตัวแล้ว

และคุณตัน คาดการณ์ว่า อีก 10 ปีข้างหน้า มูลค่าที่ดินจะสูงขึ้นไปอีกจากตอนนี้ เป็น 3-5 เท่า

ซึ่งนี่คือโมเดลกำไรจริง ๆ ที่คุณตันมองเห็น และบอกว่า เขารอได้ ไม่รีบ..

คุณตันเล่าแนวคิดทิ้งท้ายที่น่าสนใจว่า
เคยมีประสบการณ์ล้มละลายจากการลงทุนเกินตัวที่ชลบุรีเมื่อ 40 ปีก่อน

ตอนนั้นมีทุน 20 ล้านบาท แต่ไปกู้มาทำ 200 ล้านบาท เพราะเศรษฐกิจกำลังบูม จนเป็นฟองสบู่ สุดท้ายกลายเป็นหนี้ในช่วงค่าเงินบาทลอยตัว

โปรเจกต์ตรงเขาชีจรรย์นี้ เงินที่ใช้ ไม่กู้เงินธนาคาร
เป็นการลงทุนจากเงินส่วนตัวทั้งหมด และเงินของภรรยา ไม่มีภาระดอกเบี้ย หรือความกดดันจากธนาคารอะไรเลย