เซ็นทรัล กับ คิง เพาเวอร์ กำลังแข่งประมูล สร้างห้าง ในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์

เซ็นทรัล กับ คิง เพาเวอร์ กำลังแข่งประมูล สร้างห้าง ในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ | BrandCase

เมื่อสัปดาห์ก่อน มีข่าวว่า การรถไฟแห่งประเทศไทย หรือ รฟท. ประกาศเชิญชวนให้บริษัทเอกชนเข้าร่วมประมูลสิทธิ์การทำกิจการเชิงพาณิชย์ ในพื้นที่บางส่วนของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์

ซึ่งคร่าว ๆ ก็คือสิทธิ์การทำ “ห้างสรรพสินค้าและพื้นที่โฆษณา” ภายในตัวสถานี

ที่น่าสนใจคือ มี 2 กลุ่มทุนใหญ่ ที่สนใจเข้าร่วมการประมูลในรอบนี้ คือ

1.บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ของเครือเซ็นทรัล

2.บริษัท คิง เพาเวอร์ เจ้าของห้างปลอดภาษี (Duty free) ในสนามบินดอนเมือง และสุวรรณภูมิ

แล้ว 2 เจ้านี้ มองเห็นอะไรในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ทำไมถึงอยากได้พื้นที่ตรงนี้ ?
BrandCase สรุปให้อ่านกัน แบบเข้าใจง่าย ๆ

แต่เดิม สถานีรถไฟกลางที่หลักที่เราใช้เดินทางกัน ก็คือ สถานีหัวลำโพง ที่อยู่มาแล้วมากกว่า 100 ปี

แต่ตอนนี้สถานีหลักอย่างหัวลำโพง ก็ได้ถูกแทนที่ ด้วยสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ที่เพิ่งเปิดใช้บริการได้ไม่นาน

ซึ่งความพิเศษของสถานีนี้ ก็คือตัวสถานีที่มีขนาดใหญ่มาก เพราะตัวสถานีถูกออกแบบมาให้รองรับรถไฟความเร็วสูงด้วย

โดยหลัก ๆ ตัวสถานี ถูกออกแบบมาให้มีทั้งหมด 3 ชั้น และมีชานชาลาไว้ขึ้นรถไฟทั้งหมด 24 ชานชาลา

-เริ่มจากชั้น 1 เป็นชั้นออกตั๋วโดยสารรถไฟ และจะแบ่งพื้นที่ทำเป็นห้างสรรพสินค้าบางส่วนด้วย

-ชั้นลอย เป็นพื้นที่ห้างสรรพสินค้า และห้องควบคุมระบบ

-ชั้น 2 เป็นชั้นรถไฟทางไกล (วิ่งไปต่างจังหวัด) ทั้งหมด 8 ชานชาลา และรถไฟชานเมืองสายสีแดง 4 ชานชาลา ซึ่งชั้น 2 มีรางรถไฟที่มีขนาดความกว้าง 1 เมตร

-ชั้น 3 เป็นชั้นรถไฟความเร็วสูงทั้งหมด 10 ชานชาลา และรถไฟเชื่อมไปยังสนามบิน 2 ชานชาลา
ซึ่งชั้น 3 มีรางรถไฟที่มีขนาดความกว้าง 1.435 เมตร

ซึ่งชั้น 3 ที่ว่านี้ เป็นชั้นที่ทำไว้รองรับโครงการรถไฟความเร็วสูง และรถไฟเชื่อมสนามบินในอนาคตนั่นเอง

นอกจากนี้ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ได้ออกแบบให้เชื่อมกับรถไฟฟ้า MRT สถานีบางซื่อ
เพื่อให้สามารถเปลี่ยนจากรถไฟทางไกล ไปเป็นรถไฟฟ้า MRT วิ่งเข้าเมืองได้ด้วย

สำหรับพื้นที่ภายในตัวสถานี ก็ถูกออกแบบมาให้มีขนาดใหญ่มาก ๆ
โดยมีพื้นที่ใช้สอยกว่า 304,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นสถานีกลางที่ใหญ่ที่สุด ในภูมิภาคอาเซียน

นอกจากภายในสถานีแล้ว รฟท. ก็ยังมีพื้นที่โดยรอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ อีกกว่า 2,000 ไร่

โดยทางการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ก็มีแผนที่จะหารายได้อีกทาง ที่ไม่ใช่แค่การเดินรถไฟอย่างเดียว

นั่นคือนำพื้นที่บางส่วนที่อยู่รอบ ๆ สถานี มาพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟ โดยการสร้างมิกซ์ยูสในรูปแบบต่าง ๆ เช่น

คอนโดมิเนียม โรงแรม อาคารสำนักงาน ไปจนถึงห้างสรรพสินค้าภายในสถานีรถไฟ

ซึ่งจิกซอว์ตัวแรก ของการพัฒนาพื้นที่ด้วยมิกซ์ยูสได้เริ่มขึ้นแล้ว นั่นก็คือ “ห้างสรรพสินค้า” ภายในตัวสถานี..

ทาง รฟท. ก็ได้เชิญชวนบริษัทเอกชน ให้เข้าร่วมการประมูล เพื่อเสนอผลตอบแทนให้กับ รฟท.
จากการนำพื้นที่ของ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ และสถานีอื่น ๆ ของรถไฟฟ้าสายสีแดง
ไปทำห้างสรรพสินค้า และติดตั้งพื้นที่โฆษณาภายในตัวสถานีด้วย

โดยรถไฟฟ้าสายสีแดง ก็จะแบ่งออกเป็น 2 สาย นั่นคือ

-สายสีแดงเข้ม ก็คือสายที่วิ่งจากสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ไปรังสิต

-สายสีแดงอ่อน ก็คือสายที่วิ่งจากสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ไปตลิ่งชัน

สำหรับรายละเอียดการประมูลในรอบนี้ ทาง รฟท. แบ่งออกเป็น 4 สัญญาหลัก ๆ คือ

-การทำห้างสรรพสินค้า ในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ มีระยะเวลาสัมปทาน 20 ปี
สัญญานี้ มีเอกชนสนใจเข้าร่วมการประมูล 3 ราย คือ กลุ่มเซ็นทรัล, กลุ่มคิง เพาเวอร์ และเปรม กรุ๊ป

-การติดตั้งพื้นที่โฆษณา ในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ มีระยะเวลาสัมปทาน 20 ปี
สัญญานี้ มีเอกชนสนใจเข้าร่วมการประมูล 2 ราย คือ บมจ.แพลน บี มีเดีย และ กลุ่มคิง เพาเวอร์

-การทำร้านค้า ในสถานีรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงทั้ง 12 สถานี มีระยะเวลาสัมปทาน 3 ปี
สัญญานี้ ไม่มีเอกชนรายไหน สนใจเข้าร่วมการประมูล

-การติดตั้งพื้นที่โฆษณา ในสถานีรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงทั้ง 12 สถานี มีระยะเวลาสัมปทาน 3 ปี
สัญญานี้ มีเอกชนสนใจเข้าร่วมการประมูล 2 ราย คือ บมจ.แพลน บี มีเดีย และ กลุ่มคิง เพาเวอร์

ซึ่งสำหรับการทำห้างสรรพสินค้า และติดตั้งพื้นที่โฆษณา บนสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ก็เปิดให้เอกชน ยื่นข้อเสนอเกี่ยวกับผลตอบแทน ว่าจะสร้างรายได้ให้กับ รฟท. เท่าไร
ภายในวันที่ 4 กรกฎาคม หรือภายในวันอังคารที่จะถึงนี้

แล้วห้างในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ จะใหญ่แค่ไหน ?

สำหรับพื้นที่ที่ รฟท. จะให้เอาไปทำห้างสรรพสินค้าข้างในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ จะมีขนาดพื้นที่รวมทั้งหมด 47,675 ตารางเมตร

เปรียบเทียบให้เห็นภาพง่าย ๆ คือ
ด้วยขนาดพื้นที่รวมขนาดนี้ เรียกได้ว่า ห้างในสถานีรถไฟแห่งนี้ จะมีขนาดใกล้เคียงกับห้างโลตัส หรือบิ๊กซี ที่เป็นสาขาขนาดใหญ่ เลยทีเดียว..

คำถามต่อมาคือ ทำไมทั้งกลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มคิง เพาเวอร์ ถึงอยากทำห้างในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ? เราลองมาวิเคราะห์กัน..

ก็ต้องบอกว่า ปัจจุบันสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ถูกวางให้เป็น Hub หรือศูนย์กลางของระบบขนส่งมวลชนทางราง ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ

โดยปัจจุบันเป็นสถานีต้นทางของรถไฟทางไกล ที่ไปต่างจังหวัดทั่วประเทศ แทนสถานีหัวลำโพงถึง 52 ขบวน

นอกจากนี้ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ยังเป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างรถไฟทางไกล รถไฟชานเมืองสายสีแดงทั้ง 2 สาย รวมถึงสถานีรถไฟ MRT สายสีน้ำเงินด้วย

ซึ่งปัจจุบัน มีการประมาณการว่า สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์
สามารถรองรับผู้โดยสารได้วันละ 136,000 คน และคาดว่าจะเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี

เมื่อมีศักยภาพว่า คนจะผ่านมายังสถานีแห่งนี้เป็นแสนคนในทุกวัน
ก็ทำให้ ยักษ์ใหญ่ห้างค้าปลีกได้เห็นโอกาสนี้ จึงเข้ามาลงทุน และรุกธุรกิจห้างสรรพสินค้าในพื้นที่แห่งนี้

โดยระยะเวลาสัมปทานของการทำห้างสรรพสินค้า มีระยะเวลา 20 ปี
แต่แผนโครงการ Mega Project อย่างรถไฟความเร็วสูงในอนาคต ถูกวางไว้ว่าจะสร้างเสร็จหมดทุกเส้นทาง ภายในปี 2575 หรือในอีก 9 ปีข้างหน้า

ถ้าโครงการรถไฟความเร็วสูง แล้วเสร็จหมดทุกเส้นทาง
ก็คาดว่าสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ จะสามารถรองรับผู้โดยสารได้มากถึงวันละ 624,000 คน หรือในอีก 9 ปีข้างหน้า

ซึ่งมากกว่า 4 เท่าของจำนวนผู้โดยสารในปัจจุบันเลยทีเดียว

และที่สำคัญคือ การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟแบบนี้ จริง ๆ มันมีชื่อเรียกเฉพาะด้วย คือการพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบ Transit Oriented Development (TOD)

ซึ่งรูปแบบ TOD ถูกพิสูจน์แล้วว่า ประสบความสำเร็จมาแล้วในญี่ปุ่น

อย่างเช่น สถานีรถไฟโตเกียว และนาโกยะ ที่ปัจจุบันมีผู้ใช้บริการมากกว่าวันละ 1,000,000 คน
โดยพื้นที่ตรงสถานีรถไฟเหล่านี้ ถูกพัฒนาให้เป็นมิกซ์ยูส
คือมีทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน รวมตัวอยู่ด้วยกัน

สำหรับดีลการทำห้างสรรพสินค้าในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ถึงแม้จะมี 3 กลุ่ม ยื่นประมูลสิทธิ์
แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าตัวเต็ง คือ 2 กลุ่มทุนใหญ่ อย่าง กลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มคิง เพาเวอร์

ก็ต้องดูกันต่อไปว่า ศึกชิงสิทธิ์สร้างห้างสรรพสินค้า ในสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ จะตกเป็นของใคร

จะเป็น “กลุ่มเซ็นทรัล” เจ้าพ่อในเรื่องการพัฒนาห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้า ชั้นนำของไทย ที่เข้าใจตลาดนี้เป็นอย่างดี

หรือจะเป็น “กลุ่ม คิง เพาเวอร์” ตัวพ่อห้างสินค้าปลอดภาษี (Duty Free) ที่มีความเชี่ยวชาญในเรื่องการขายของให้คนเดินทาง นักท่องเที่ยว ในสนามบินชั้นนำของไทย..

References
-https://readthecloud.co/bang-sue-grand-station/
-https://www.teamgroup.co.th/th/portfolio/tod/
-https://www.posttoday.com/politics/689866
-https://mgronline.com/business/detail/9660000057789
-https://www.railway.co.th/More
-https://thelist.group/realist/blog/
-https://www.jrpass.com/blog/the-biggest-and-busiest-train-stations-in-japan
-https://salehere.co.th/articles/bangkok-aphiwat-central-station
-https://www.ryt9.com/s/prg/3385884
-https://www.ddproperty.com