สรุป Refinance กับ Retention สองวิธีที่ช่วย ลดดอกเบี้ยผ่อนบ้าน
29 มิ.ย. 2023
บ้าน เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าค่อนข้างสูง ถ้าเก็บออมเงินเพื่อซื้อบ้าน คงใช้เวลานานมาก
พอเป็นแบบนี้ หลายคนจึงเลือกที่จะกู้เงินกับธนาคาร เพื่อซื้อบ้าน
แต่หลายคนอาจจะไม่ทันคิดว่า ดอกเบี้ยผ่อนบ้าน มีมูลค่ามหาศาลกว่าที่คิด
โดยหากเรากู้เงินซื้อบ้านด้วยวงเงิน 3,000,000 บาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี สมมติให้ดอกเบี้ย MRR (อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำ ที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกหนี้ที่มีเครดิตดี) เท่ากับ 5.95%
ถ้าเราผ่อนบ้านไปแบบนี้ตามแผน โดยไม่ทำอะไรเลย เมื่อคำนวณออกมาแล้วจะได้ว่า เราต้องจ่ายเงินทั้งหมดให้ธนาคารเป็นเงินกว่า 6,440,468 บาท
เท่ากับว่าเราจะเสีย
- เงินต้น 3,000,000 บาท
- ดอกเบี้ย 3,440,468 บาท
จะเห็นว่าดอกเบี้ยที่เราจ่ายไป มีมูลค่ามากกว่าตัวบ้านเสียอีก
คำถามคือ มีวิธีอะไรบ้าง ที่จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยผ่อนบ้านให้เราได้ ?
BrandCase สรุปให้อ่านกัน แบบเข้าใจง่าย ๆ
มาเริ่มจากคำว่า Refinance
หลายคนที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ น่าจะรู้จักคำว่า Refinance ซึ่งเป็นวิธีการหนึ่งที่จะช่วยเราลดภาระดอกเบี้ยได้
ซึ่ง Refinance คือการปรับโครงสร้างหนี้รูปแบบหนึ่ง โดยการนำบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่เรากำลังผ่อนอยู่ไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อกู้ยืมเงินจากธนาคารใหม่ที่ให้ข้อเสนอที่ดีกว่า แล้วเอาไปโปะหนี้ผ่อนบ้านกับธนาคารเดิม
หากเราเลือกที่จะ Refinance สิ่งที่จะเปลี่ยนแปลงไปก็คือ
เจ้าหนี้ของเราจะเป็นธนาคารใหม่ที่เรายื่นขอกู้สินเชื่อ และข้อเสนอสินเชื่อที่ดีขึ้นกว่าเดิม
ยกตัวอย่าง ข้อเสนอที่อาจได้รับ เช่น
- ได้ดอกเบี้ยในอัตราถูกลง
- อาจมีการปรับระยะเวลาในการผ่อนบ้าน หรือยอดเงินชำระขั้นต่ำต่อเดือนใหม่ ให้ตรงกับความต้องการของเรา
- รวมถึงทางธนาคารอาจเสนอวงเงินสินเชื่อก้อนใหม่ เพิ่มเติมให้เราด้วย
ซึ่งการทำ Refinance เรามักจะได้รับข้อเสนอที่ดีกว่าเดิมค่อนข้างมาก เนื่องจากหลายธนาคารมักจะจูงใจ เพื่อให้เราย้ายไปเป็นลูกค้าใหม่ของเขา
คล้าย ๆ กับเคส “การย้ายค่ายเบอร์เดิม” ที่บรรดาเครือข่ายโทรศัพท์มือถือชอบใช้แย่งลูกค้ากัน
เราจึงสามารถเปรียบเทียบข้อเสนอของแต่ละธนาคาร แล้วค่อยเลือกธนาคารที่เราพึงพอใจก็ได้
อย่างไรก็ตาม การทำ Refinance ก็มีความยุ่งยากหลายอย่าง
ตัวอย่างเช่น
- ต้องเตรียมเอกสารขอกู้สินเชื่อเป็นจำนวนมาก
- ต้องเสียเวลาติดต่อธนาคาร เพื่อสอบถามข้อมูลหลายแห่ง
- ต้องใช้ระยะเวลาในการอนุมัติให้สินเชื่อนาน บางทีอาจจะเป็นเดือนเลยก็ได้ เพราะการทำ Refinance ก็คือการขอกู้สินเชื่อก้อนใหม่
นอกจากนี้ การทำ Refinance ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงหลายอย่าง ที่ต้องพิจารณาร่วมด้วย เช่น
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ใหม่ ให้กับกรมที่ดิน (ไม่เกิน 200,000 บาท)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่
- ค่าประเมินราคาบ้าน (ประมาณ 3,000 บาท)
- ค่าประกันอัคคีภัย ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารกำหนด ปกติจะอยู่ที่ประมาณ 2,000 บาท ต่อราคาบ้าน 1 ล้านบาท
- ค่าประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (ไม่บังคับ)
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามแต่ละธนาคารกำหนด
ด้วยความยุ่งยากเหล่านี้ ทำให้บางคนเลือกที่จะทำอีกวิธีแทน นั่นก็คือ วิธีที่เรียกว่า “Retention”
แล้วการทำ Retention คืออะไร ?
ถ้าอธิบายให้เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ “การขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมโดยตรง”
ซึ่งแตกต่างจากการทำ Refinance ที่จะมีการเปลี่ยนเจ้าหนี้เป็นธนาคารใหม่
ข้อดีของการทำ Retention ก็คือ
เราสามารถเข้าไปติดต่อกับธนาคารที่เรากู้สินเชื่อผ่อนบ้านได้เลย โดยไม่ต้องเตรียมเอกสารจำนวนมาก เพราะธนาคารมีข้อมูล รวมไปถึงประวัติในการผ่อนชำระค่าบ้านของเราอยู่แล้ว
เอกสารที่เราต้องเตรียมมีเพียงสัญญากู้ยืมเงิน ทะเบียนบ้าน และบัตรประชาชน
ซึ่งถ้าเรามีประวัติในการผ่อนชำระที่ดี ไม่ชำระค่าบ้านในแต่ละงวดล่าช้า หรือค้างส่งค่าผ่อนบ้าน ธนาคารก็พร้อมที่จะเสนออัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ดีกว่าเดิมให้เรา
นอกจากนี้ระยะเวลาที่อนุมัติ ก็อาจใช้เวลาไม่นานมาก เช่น ไม่เกิน 1 อาทิตย์ เราก็สามารถรู้ผลได้แล้ว
และการทำ Retention ยังมีค่าธรรมเนียมที่น้อยกว่าการทำ Refinance
คือมีค่าธรรมเนียมเพียง 1-2% ของวงเงินกู้ และไม่เสียค่าจดจำนองเพิ่มเติมเหมือนการทำ Refinance
ที่เป็นแบบนี้เพราะ การทำ Retention เป็นเพียงการตกลง ลดดอกเบี้ยในสัญญากู้ยืมเงิน
ไม่ใช่การนำหลักทรัพย์มาเป็นหลักประกันในสัญญากู้ยืมเงิน จึงไม่ต้องจดจำนองใหม่นั่นเอง
แล้วเราจะรู้ได้อย่างไร ว่าเราควรเลือกทำ Refinance หรือ Retention ?
คำตอบก็ขึ้นอยู่กับว่า ข้อเสนอของธนาคารเดิม กับธนาคารใหม่ที่เราเลือกจะขอสินเชื่อ ที่ไหนให้ข้อเสนอที่ดีกว่ากัน
แต่สิ่งที่เป็นข้อสังเกตก็คือ ดอกเบี้ยจากการทำ Retention มักจะลดลงไม่มาก
ซึ่งแตกต่างจากการทำ Refinance ที่อาจได้รับข้อเสนอดอกเบี้ยที่ลดลงมากกว่า
และเราสามารถเปรียบเทียบดอกเบี้ย และข้อเสนอของแต่ละธนาคาร แล้วค่อยเลือกธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุดได้
แต่อย่างไรก็ตาม เราก็ต้องเปรียบเทียบค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายแฝงที่เกิดขึ้นจากการ Refinance ด้วย
ซึ่งบางครั้ง หากเราเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย และดอกเบี้ยตลอดสัญญาแล้ว การทำ Retention อาจช่วยให้ประหยัดค่าใช้จ่ายมากกว่า การทำ Refinance ก็ได้
โดยเฉพาะคนที่ขอสินเชื่อที่วงเงินสูงมาก ๆ และคนที่ยังผ่อนบ้านไปได้เพียงไม่กี่ปี กรณีนี้เงินต้นจะยังคงเหลือจำนวนมาก
การทำ Retention จึงอาจจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการทำ Refinance เพราะไม่ต้องเสียค่าจดจำนองให้กรมที่ดินด้วยนั่นเอง
นอกจากนี้ หากเราต้องการความสะดวกสบาย ไม่ต้องการเตรียมเอกสารเป็นจำนวนมาก การเลือกทำ Retention ก็น่าจะตอบโจทย์ได้มากกว่าการทำ Refinance
ดังนั้น คำตอบของคำถามนี้ ก็คงขึ้นอยู่กับความคุ้มค่าและความพึงพอใจของแต่ละคนเป็นหลัก
สำหรับใครที่ไม่ได้สนใจเรื่องดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเลย ก็คงต้องหันมาใส่ใจให้มากขึ้น
โดยทุก ๆ 3 ปี อัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านของเรา มักจะถูกปรับจากแบบอัตราคงที่ เป็นแบบลอยตัว
เราก็ควรทำ Refinance หรือ Retention เพื่อลดภาระดอกเบี้ยผ่อนบ้าน
และนอกจากการทำ Refinance หรือ Retention แล้ว
หากบางคนมีเงินก้อนเข้ามา ก็อาจเลือกที่จะโปะค่าบ้านก็ได้ เพื่อตัดเงินต้นให้ลดลงเร็วขึ้น
ดอกเบี้ยที่จ่ายในเดือนถัด ๆ ไป ก็จะลดลง นั่นเอง..
References