แจกเว็บไซต์คำนวณ Rental Yield รู้ทันทีว่าปล่อยเช่าคอนโดนี้ คุ้ม หรือ ไม่คุ้ม

Rental Yield = ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์

คิดออกมาแล้วจะบอกได้ว่า ในปีหนึ่ง เราได้ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์ในการเอาคอนโดฯ เอาบ้าน เอาอสังหาริมทรัพย์ ไปปล่อยเช่า

สูตรคำนวณคือ

Rental Yield = (ค่าเช่าที่เราได้ต่อปี / ราคาคอนโดฯ) x 100

ตัวอย่างเช่น

คอนโดฯ ราคา 3,000,000 บาท ถ้าเราปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท

ใน 1 ปีเราจะได้ค่าเช่า = 180,000 บาท

เพราะฉะนั้น ใน 1 ปี เราจะได้ผลตอบแทน = (180,000 / 3,000,000) x 100 = 6%

หมายเหตุก่อนว่า ตัวเลขนี้เป็น Gross Rental Yield คือยังไม่ได้หักค่าใช้จ่าย

เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษี ค่านายหน้า และช่วงที่ห้องว่างไม่มีผู้เช่า ในความเป็นจริงผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) จะต่ำกว่านี้

อีกเรื่องที่น่าสนใจคือ หากสิ่งที่เราอยากรู้ไม่ใช่อัตราผลตอบแทน แต่คือค่าเช่า ว่าต้องปล่อยเช่าเดือนละเท่าไร ถึงจะได้ผลตอบแทนที่เราต้องการ ก็แค่กลับสูตรเป็น

ค่าเช่าที่เราได้ต่อปี = อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า x ราคาคอนโดฯ

สมมติโจทย์ใหม่ว่า เราซื้อคอนโดฯ ราคา 4,000,000 บาท โดยเราต้องการจะได้ผลตอบแทนจากการลงทุน 8% ต่อปี

เพราะฉะนั้น เราต้องปล่อยเช่า 4,000,000 x 0.08 = 320,000 บาท ต่อปี

หรือก็คือเดือนละ 320,000 / 12 = 26,667 บาท ต่อเดือน

หรือการใช้งานอีกกรณี สมมติว่าเราตามหาคอนโดฯ มือ 2 มาปล่อยเช่าให้ได้ผลตอบแทนปีละ 10%

และเราไปเจอว่า มีคอนโดฯ แห่งหนึ่งสามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ 25,000 บาท (ปีละ 300,000 บาท) เราควรซื้อคอนโดฯ แห่งนี้ ที่ราคาเท่าไร ?

ก็สามารถหาได้ด้วยการกลับสูตรเป็น

ราคาคอนโดฯ ที่ควรซื้อ = ค่าเช่าที่เราได้ต่อปี / อัตราผลตอบแทนที่เราคาดหวัง

จะได้ว่า 300,000 / 0.10 = 3,000,000 บาท

หมายความว่า หากเราคาดหวังผลตอบแทนปีละ 10% โดยที่คอนโดฯ แห่งนี้ปล่อยเช่าได้เดือนละ 25,000 บาท

แสดงว่าเราควรจะซื้อคอนโดฯ นี้ที่ราคาไม่เกิน 3,000,000 ล้านบาท

โดยสรุปแล้ว ประเด็นหลัก ๆ ของเรื่องนี้จะมีทั้งหมด 3 ข้อด้วยกัน

คือ ราคาคอนโดฯ, อัตราผลตอบแทนต่อปี, ค่าเช่าที่ได้รับต่อปี

ซึ่งหากเรารู้ตัวแปรใดก็ได้ 2 ใน 3 ข้อ เราก็จะสามารถหาคำตอบของตัวแปรที่ 3 ได้จากสมการที่ยกตัวอย่างไป

อย่างไรก็ตาม ในโลกความเป็นจริง คอนโดฯ ในแต่ละพื้นที่มันก็จะมีเรต หรือช่วงราคากลาง ว่าคอนโดฯ ในทำเลนี้ ปล่อยเช่าได้ช่วงราคาประมาณไหน

ทำให้การกำหนดราคาค่าเช่า หรือผลตอบแทนต่อปี เราอาจไม่สามารถกำหนดเองได้ตามใจ 100%

แจกเว็บคำนวณ Rental Yield รู้ทันทีว่าปล่อยเช่าคอนโดนี้ คุ้ม หรือ ไม่คุ้ม