ทำไม ห้างในต่างจังหวัด ชอบสร้างแถวชานเมือง ?

ทำไม ห้างในต่างจังหวัด ชอบสร้างแถวชานเมือง ? | BrandCase

หากพูดถึงห้างในกรุงเทพมหานคร ไม่ว่าจะเป็น โลตัส, บิ๊กซี หรือศูนย์การค้าใหญ่ ๆ อย่างเซ็นทรัล และเดอะมอลล์
ศูนย์การค้าหรือห้างสรรพสินค้าเหล่านี้ ส่วนใหญ่จะไปตั้งในย่านที่มีคนอาศัยอยู่หนาแน่น หรือในทำเลสวย ๆ ที่เป็นย่านการค้าสำคัญ

แต่ถ้าเราขับรถไปต่างจังหวัด จะสังเกตว่า ห้างหรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ส่วนมากจะนิยมตั้งอยู่ชานเมือง ติดถนนใหญ่

แล้วทำไม ห้างในต่างจังหวัด ถึงนิยมไปสร้างนอกเมือง ?
BrandCase ชวนทุกคน มาลองวิเคราะห์กัน..

-เหตุผลหลัก ๆ คือ พื้นที่ชานเมืองจะได้ทำเลพื้นที่ว่างที่มีขนาดใหญ่ พอที่จะสามารถสร้างเป็นห้าง หรือศูนย์การค้าได้

ซึ่งทำเลที่ตั้งที่ใหญ่พอจะตั้งห้างขนาดใหญ่อย่างโลตัส หรือบิ๊กซี ในต่างจังหวัดส่วนใหญ่ จะมีพื้นที่ประมาณ 20 ไร่ขึ้นไป
ส่วนศูนย์การค้าใหญ่ ๆ อย่างเซ็นทรัลในต่างจังหวัด จะมีพื้นที่ประมาณ 40-100 ไร่

เมื่อใช้พื้นที่ค่อนข้างมากในการสร้าง ทำให้พื้นที่ในตัวเมืองต่างจังหวัด หรืออำเภอใหญ่ ๆ มักไม่ค่อยตอบโจทย์

เพราะพื้นที่ส่วนใหญ่ในตัวเมือง มักจะเต็มไปด้วยอาคารพาณิชย์ ทำให้ในตัวเมืองส่วนใหญ่ มีที่ดินว่างเปล่า
เหลือไม่มากพอที่จะนำมาสร้างห้างสรรพสินค้า หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ได้

หรือต่อให้มีที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางเมือง ที่ดินในตัวเมืองก็ย่อมมีราคาสูงกว่า ที่ดินบริเวณรอบนอกตัวเมืองมาก

ดังนั้น บรรดาห้างสรรพสินค้า จึงนิยมจับจองที่ดินแปลงใหญ่ บริเวณชานเมือง
โดยทำเลจะต้องติดถนนใหญ่ พอที่จะให้รถส่วนตัว หรือรถโดยสารประจำทาง เดินทางได้สะดวก

นอกจากนี้ พื้นที่ชานเมืองของต่างจังหวัดหลายแห่ง ก็มักจะมีการขยายตัวของเมือง และมีหมู่บ้านผุดอยู่ตามชานเมือง

ดังนั้น ห้างสรรพสินค้าส่วนใหญ่ ต่างก็จะมาจับจองพื้นที่ ทำเลสวย ๆ ตามชานเมือง
เพื่อให้สามารถรองรับการขยายตัวของเมือง ในต่างจังหวัดได้อีกด้วย

-อีกเรื่องคือ ห้างในต่างจังหวัดไม่ได้สร้างเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ตัวเมือง เพียงอย่างเดียว

ต้องบอกว่า พื้นที่ตัวเมืองในต่างจังหวัดส่วนใหญ่ ไม่ได้ใหญ่โตเหมือนเมืองในกรุงเทพมหานครหรือปริมณฑล

โดยในเขตเทศบาลของตัวจังหวัด ส่วนใหญ่มีประชากรอาศัยอยู่ไม่ถึง 100,000 คน
ซึ่งตัวเมืองในหลายจังหวัด เรียกได้ว่าขับรถไม่ถึง 15 นาที ก็สามารถเที่ยวได้ทั่วเมืองแล้ว

โดยในต่างจังหวัด คนในพื้นที่จะนิยมอยู่อาศัยกันเป็นแนวกว้าง ซึ่งก็คือการอยู่แบบกระจัดกระจายไปตามตำบล และหมู่บ้านต่าง ๆ ที่อยู่นอกเมืองออกไปด้วย

ดังนั้น ห้างสรรพสินค้าใหญ่ ๆ ที่ต้องการขยายสาขามาในพื้นที่ต่างจังหวัด
จะไม่เลือกเจาะกลุ่มลูกค้า ที่อยู่ในตัวเมืองเพียงอย่างเดียว แต่จะเจาะกลุ่มลูกค้า ที่อยู่รอบนอกเมืองด้วยเช่นกัน

ดังนั้น ห้างสรรพสินค้า ที่จะมาตั้งในต่างจังหวัด จะต้องมีพื้นที่ฐานลูกค้า (Catchment area) กว้างมากกว่าในกรุงเทพมหานคร

ยิ่งห้างหรือศูนย์การค้ามีขนาดใหญ่แค่ไหน ก็ยิ่งต้องมีพื้นที่ฐานลูกค้า กว้างมากขึ้นเท่านั้น

ยกตัวอย่างเช่น

-เซ็นทรัล ที่กำลังไปตั้งมิกซ์ยูส ที่นครสวรรค์

โครงการนี้ เซ็นทรัลบอกว่า ต้องการจับกลุ่มฐานลูกค้าในพื้นที่ ที่มีกำลังซื้อสูงกว่า 1,000,000 คน
ภายในจังหวัดนครสวรรค์ และจังหวัดใกล้เคียงอย่างกำแพงเพชร, อุทัยธานี, ชัยนาท, ลพบุรี และพิจิตร

ซึ่งเรียกได้ว่า มิกซ์ยูสของเซ็นทรัล จับกลุ่มฐานลูกค้าในพื้นที่กว้างมาก ครอบคลุมหลายจังหวัด

ต่างจากในพื้นที่กรุงเทพมหานคร
อย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่จับกลุ่มฐานลูกค้า ที่มีกำลังซื้อสูงในโซนกรุงเทพมหานครตอนบน เป็นหลัก

-Makro จะขยายสาขาสักแห่งในต่างจังหวัด
สาขานั้น ก็จะต้องจับกลุ่มฐานลูกค้าในพื้นที่รัศมี 60 กิโลเมตร รอบตัวห้าง

ทำให้สามารถสร้าง Makro 1 สาขา ครอบคลุมคนในพื้นที่ เช่น ทั้งจังหวัดเชียงราย หรือทั้งจังหวัดอุดรธานี ได้ทั้งจังหวัดเลยทีเดียว

แต่ในช่วงหลัง Makro เริ่มขยายสาขา Food Service ซึ่งเป็นสาขาที่มีขนาดเล็ก

สาขา Food Service ของ Makro นั้น ก็จะมีพื้นที่ฐานลูกค้ารอบตัวห้างแคบลง
ถ้าพูดง่าย ๆ คือ จับกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ แค่ในระดับอำเภอเท่านั้น

แต่ก็ต้องบอกว่า หลาย ๆ จังหวัดที่มีศักยภาพมาก ทั้งในเรื่องของกำลังซื้อ และจำนวนประชากร
ห้างสรรพสินค้าที่ไปตั้ง ก็จะมีพื้นที่ฐานลูกค้าในจังหวัดนั้นแคบลงมาอีก

ยกตัวอย่างเช่น

-จังหวัดนครศรีธรรมราช เป็นจังหวัดใหญ่ ที่มีห้าง Lotus's ระดับไฮเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งก็คือโลตัสขนาดใหญ่
อยู่ในจังหวัดนี้ถึง 5 สาขา กระจายไปตามอำเภอต่าง ๆ

ดังนั้นห้าง Lotus's ไฮเปอร์มาร์เก็ต ในจังหวัดนครศรีธรรมราช ก็จะมีพื้นที่ฐานลูกค้าที่แคบกว่า จังหวัดที่มีห้าง Lotus's ไฮเปอร์มาร์เก็ต เพียงแห่งเดียว

-จังหวัดชลบุรี จังหวัดที่มีพื้นที่เล็ก ๆ แต่มีประชากรหนาแน่น และมีกำลังซื้อสูง

ทำให้จังหวัดชลบุรี มีห้าง Lotus’s ระดับไฮเปอร์มาร์เก็ต ถึง 12 สาขา
กระจายอยู่ตามพื้นที่เล็ก ๆ ในระดับอำเภอ เช่น ตัวเมืองชลบุรี ศรีราชา สัตหีบ หรือเมืองพัทยา

-ในอำเภอเมืองเชียงใหม่ ที่มีห้าง Lotus's ระดับไฮเปอร์มาร์เก็ต ถึง 3 สาขา
ซึ่งแต่ละสาขา ก็จะมีพื้นที่ฐานลูกค้าที่แคบ โดยจะรองรับคนในย่านนั้น ๆ และในอำเภอที่อยู่ใกล้เคียง

ซึ่งทั้งหมดนี้ก็เป็นเคสตัวอย่าง ของห้างสรรพสินค้าเจ้าดัง ที่วางกลยุทธ์เปิดห้างสาขาใหม่ในต่างจังหวัด
โดยการกำหนดพื้นที่ฐานลูกค้า (Catchment area)

นอกจากนั้น การเลือกทำเลในแถบชานเมือง ของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ในต่างจังหวัด ก็มีอีกหนึ่งข้อสังเกตที่น่าสนใจ คือ

หลาย ๆ จังหวัด มักเลือกทำเลที่ตั้งห้างสรรพสินค้า ในบริเวณใกล้ ๆ กัน อย่างเช่น

จังหวัดขอนแก่น มีศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้าหลายแห่งอย่าง Central, Big C, HomePro, Makro และ Index Living Mall อยู่ในรัศมีไม่เกิน 4 กิโลเมตร บนถนนสายเดียวกัน

และจังหวัดชุมพร ที่มีห้างสรรพสินค้าอย่าง Makro, Lotus's, Big C และ HomePro อยู่ในรัศมีไม่เกิน 2 กิโลเมตร บนถนนสายเดียวกัน

ซึ่งห้างสรรพสินค้าที่อยู่ติดกันแบบนี้ ถ้ามองแบบผิวเผิน อาจดูเหมือนกลยุทธ์การแย่งลูกค้ากัน

แต่ในทางกลับกัน การมีห้างสรรพสินค้าหลายแห่ง ตั้งอยู่ใกล้ ๆ กันแบบนี้ กลับเป็นข้อดี
เพราะห้างหลาย ๆ แห่งจะช่วยดึงแทรฟฟิกของคนในพื้นที่ ให้ไปจับจ่ายใช้สอย ในห้างสรรพสินค้าต่าง ๆ ได้สะดวกมากขึ้น

เพราะหลายคนคงรู้ดีว่า ห้างสรรพสินค้า ที่อยู่ใกล้ ๆ กัน ส่วนใหญ่ก็เป็นห้างคนละประเภท ซึ่งมีสินค้าและบริการที่ค่อนข้างแตกต่างกัน

อย่างในจังหวัดขอนแก่น เราสามารถเดินเล่น และซื้อสินค้าแบรนด์เนม ภายในศูนย์การค้าเซ็นทรัล
แล้วสามารถขับรถ
มาซื้อของใช้จำเป็นในห้าง Big C จากนั้น ก็สามารถแวะไปซื้อของตกแต่งบ้าน ใน HomePro ได้

อย่างไรก็ตาม ก็ไม่ใช่ว่า จะไม่มีห้างสรรพสินค้าที่อยู่ใจกลางเมืองในต่างจังหวัดเลย

โดยห้างที่อยู่ใจกลางเมืองในต่างจังหวัดหลาย ๆ แห่ง เป็นห้างสรรพสินค้าท้องถิ่นขนาดเล็กที่ตั้งอยู่มานาน ก่อนที่ตัวเมืองจะถูกขยายออกไปรอบนอก

ก่อนที่จะมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ มาจับจองพื้นที่ทำเลทอง เพื่อดึงคนที่อยู่ในตัวเมือง
และดึงคนที่อยู่ในชนบท หรือนอกเมือง ให้เข้ามาเดินเล่น ช็อปปิงกันมากขึ้นนั่นเอง..

References
-https://www.blockdit.com/posts/617a9f2a5875ff0c6116ac15
-https://www.blockdit.com/posts/5eff3884c127940cb064dfcb
-https://www.centralpattana.co.th/th/our-business/future-projects/
-https://www.wearecp.com/re62-2406-000001/
-https://corporate.lotuss.com/location/
-https://www.marketthink.co/42171
-https://www.thaismescenter.com/
-กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท ปี 2566